零息抵押贷款_Zero-Coupon Mortgage

什么是零息抵押贷款？

零息抵押贷款是一种长期商业抵押贷款，所有本金和利息的支付都被推迟到贷款到期时。这种贷款的结构类似于累积票据，即到期应付的利息会滚入借款的未偿还金额。在到期时，借款人要么还清贷款，要么以当前利率再融资。

零息抵押贷款类似于零息债券。贷款的年利率（票息）在到期日前为零，到期时必须一次性偿还所有借款和累计利息。

商业项目在债务服务的现金流在项目接近完成时才能获益的情况下，通常会使用零息抵押贷款。例如，一座体育场在建成并能够举办活动之前不会产生任何收入。

由于贷款的总利息加本金还款仅在贷款到期时由贷款方收回，因此信贷风险显著高于传统贷款。因此，贷款机构通常仅提供此类融资给信用记录良好的成熟商业贷款者，并倾向于对零息抵押贷款收取更高的利率，以补偿缺乏即时回报的风险。

重要提示： 通过零息抵押贷款，借款人可以以较小的现金流资助商业项目，期待物业在贷款期限内增值，足以偿还贷款。

假设ABC公司借款40万美元的零息抵押贷款，20年后到期偿还。在接下来的二十年里，ABC公司不会向贷方返还任何款项。与传统抵押贷款不同，该公司不需要立即开始逐步偿还本金以及贷款所需的利息。

一切在20年到期时都将改变。ABC公司必须一次性偿还借入的40万美元以及贷款的复利，或按当前利率再融资。如果未能偿还，将导致公司失去财产并将钥匙交给贷方。

1984年： 位于堪萨斯州的富兰克林储蓄协会首次发行以抵押贷款为支持的零息债券。[1]

投资者有机会参与零息抵押贷款和债券的投资，从中获利。这些投资在特定房地产市场中受到某些投资者的欢迎，也部分因为零息债券的出售价格低于票面价值。

投资者不会定期收到利息支付。然而，借款人会将利息金额加到本金中，届时将归还给债权人。利息将按半年复利计算，随着本金的增加，也会产生更高的利息支付，滚入总本金中。

由于不支付利息并且仅在到期时才支付资金，零息抵押贷款的价格可能非常波动。尽管收益是归属的，但投资者仍然需要缴纳年度所得税。一个例外是，如果投资协议并未承诺向投资者支付特定的回报，则不会有当前应纳税的年度收入。

另一个类似的投资主要是为个人退休账户（IRA）和其他当前税收不是考虑因素的实体运营。